Ватутина 27 — Московский долгострой во Владивостоке

06.06.2013

Строительство жилого дома на ул.Ватутина 27 (это строительный номер) началось в феврале 2007 года и планировалось закончить в конце 2009 года, а потом в ноябре 2011 года, а теперь в ноябре 2012 года. Возведение дома остановилось в 2008 году на уровне 5 жилого этажа (не считая 2-х цокольных), а сейчас  возобновилось: наращивают арматуру следующего этажа. Застройщиком дома является московская компания ООО “Жилкапинвест”.

Документальное оформление

В 2006 году ООО “Жилкапинвест” выиграло в открытом аукционе право заключить договоры на аренду двух земельных участков:

1. земельный участок площадью 30755 кв.м, расположенный в 38 метрах к югу от дома на ул.Ватутина 4 – за 8613 тыс.руб.
2. земельный участок площадью 82509 кв.м, расположенный в 75 метрах на юго-восток от дома на ул.Ватутина 17 – за  18820 тыс.руб.

Строительство дома на ул.Ватутина 27 производилось на первом участке на основании договора аренды №1 от 26.12.2006 г. и доп.соглашению к нему №1 от 26.12.2006 г. При этом уже шли строительные работы на ул.Ватутина 26, начавшееся в октябре 2005 г.

20 декабря 2007 года администрацией  г.Владивостока было выдано “Жилкапинвесту” Разрешение на строительство жилого дома №27 (без наружных сетей инженерно-технического обеспечения), действовавшее до 20.07.2009 г. Однако 21 октября 2008 г. администрация города решила отменить это разрешение (постановлением №473). И только 27 февраля 2010 г. застройщиком было получено новое разрешение. То документы были не правильно оформлены, то не все предоставлены, то сроки действия их истекли, то работники в отпуска уходят. Дольщики изрядно понервничали вместе с застройщиком.  Но, получение разрешения не поспособствовало возобновлению стройки, хоть и продано было уже почти половина квартир.

История с договорами

Схема заключения договоров по строительству дома на ул.Ватутина 27 выглядела следующим образом:

• ООО “Жилкапинвест” (застройщик) – получает в аренду землю, опубликовывает проектную декларацию, получает разрешение на строительство.
• ООО “Стратегия ИЖС” (инвестор). Между ООО “Жилкапинвест” и ООО “Стратегия ИЖС” был заключен договор инвестирования № И/ВЛД/ВАТ27/08 от 9 января 2008 г. Согласно данному договору “Стратегия ИЖС” получает права на участие в инвестировании проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию дома по ул.Ватутина, 4. В тоже время оно может передать это право только юридическим лицам. Однако “Стратегия ИЖС” заключает с физическими лицами предварительные договоры купли-продажи, в которых определяется цена и объект недвижимости, т.е. выступает посредником между застройщиком и гражданами.

Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона “Об участии в долевом строительстве” №214-ФЗ от 30.12.2004 г. привлекать денежные средства граждан на строительство многоквартирных домов имеет право только застройщик и только на основании договора участия в долевом строительстве. Но не смотря на это, более того зная об этом, ООО “Стратегия ИЖС” заключает предварительные договоры купли-продажи в которых не были даже оговорены сроки окончания строительства.

Это привело к тому, что Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края наложил административный штраф на ООО “Стратегия ИЖС”  в размере 500 тыс.руб. за нарушение части 1 статьи 14.28 КоАП РФ. О чем было выдано Постановление об административном правонарушении от 9 августа 2010 г. Кстати проверка была проведена на основании обращения депутата Госдумы Федерального собрания РФ от 31.05.2010 г., направленного в интересах одного из дольщиков по вопросу участия в строительстве жилого дома на ул.Ватутина 27.

ООО “Стратегия ИЖС”, конечно же, не согласилось с этим постановлением и подало исковое заявление на его отмену. Но суд принял сторону Департамента и не согласился с доводами «Стратегии ИЖС» (см. Решение Арбитражного суда Приморского края от 06.12.2010 г. по делу № А51-14759/2010).

Чуть позже на сайте “Квартира.ру” 17 декабря 2010 г. была опубликована статья о том, что в УФРС зарегистрирован первый договор участия в долевом строительстве жилого дома, расположенного по адресу ул.Ватутина 27. Решение о приведении договоров “в соответствии с изменениями законодательства” было принято застройщиком и инвестором в августе 2010 года.

И всё же застройщик обжаловал вышеназванное судебное решение, в связи с тем, что Департаментом был пропущен срок давности привлечения к административной ответственности за нарушение законодательства о долевом строительстве. Как указано в Постановлении арбитражного суда кассационной инстанции от 03.08.2011 г. по делу №Ф03-2792/2011 моментом совершения правонарушения является дата получения организацией средств участника долевого строительства, которой является 16.07.2008 г. А вынесенное постановление №52/2010 от 09.08.2010 г. по делу об административном правонарушении в отношении Общества вынесено за рамками срока, установленного статьей 4.5 Кодекса об административных правонарушениях, т.е. после истечения одного года.

Две стороны медали

Считается, что договор предварительной купли-продажи в долевом строительстве — это самый скользкий договор, по нему невозможно признать за покупателем право собственности на квартиру. На самом деле есть достаточно много судебных решений, согласно которым в случае полной оплаты нового жилья, за дольщиком регистрируют как право собственности на квартиру в уже построенном доме (см. Определение Приморского краевого суда от 21.04.2011г. по делу № 33-3693), так и долю в незавершенном строительстве (см. Решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 18.01.2011 г.).

Договоры предварительной купли-продажи в отличии от договоров долевого участия не нуждаются в государственной регистрации, но доставляют достаточно хлопот, в том числе и инвестору. Есть, Решение Первореченского районного суда г.Владивостока от 19.04.2011 г. по делу №2-362/11, связанное с домом на ул.Ватутина 26. Согласно данному решению обязанность по оплате содержания жилья и коммунальных услуг возлагается на собственника, а до оформления собственности на граждан все квартиры принадлежали инвестору ООО «Полистрой». А между прочим сумма набегает не маленькая — за период с марта 2008 г. (когда заключен договор между управляющей компанией ООО «УК Фрегат» и гражданином) по июль 2010 г. управляющая компания требовала погасить 119 тыс.руб. долга. Но ранее —  22 июня 2007 г. — именно «Полистрой» заключил договор с «УК Фрегат». Согласно же положениям ст.153 и части 2 ст.162 Жилищного кодекса обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение, а с управляющей компанией договор заключает только собственник. Так что подписанный гражданином договор с управляющей компанией был признан судом ничтожным. И даже подписанный физическим лицом  при получении ключей 17.09.2007 г. Акт о вступлении во владение и пользование квартирой, в соответствии с которым он нес ответственность за содержание и сохранность квартиры и общего имущества дома пропорционально площади квартиры, инвестору совершенно не помог.

Кто строит дом

И застройщик ООО “Жилкапинвест”, и инвестор ООО “Стратегия ИЖС”, а также генеральный подрядчик ООО “ГП Квартира.ру — Владивосток” – все они московские компании. Первый дом на ул.Ватутина 26 строил ООО «ШЕН МЭЙ» (генподрядчиком была ООО “Ремонтно-строительная компания КФК”), но к качеству строительства у многих дольщиков были нарекания. Об этом я расскажу в следующей статье. Дом на Ватутина 27 также начал строить  ООО “ШЭН МЭЙ”, который подал в суд иск на ООО “ГП Квартира.ру — Владивосток” за неоплату части выполненных работ и в качестве обеспечения просил суд запретить УФРС совершать действия в регистрации объекта незавершенного строительства на ул.Ватутина 27. Но суд отказал в применении таких обеспечительных мер, так как генеральный подрядчик не имел никаких прав на этот дом.

Для продолжения строительства строители пытались взять кредит, но им отказывали, в связи с чем денег на строительство не нашли. И аккредитовывать новостройку банки тоже не хотели из-за этой схемы с договорами, поэтому люди отказывались от покупки здесь жилья, так как не могли взять ипотеку.