Если долевой договор не регистрируют


Отказ в регистрации ддуРегистрировать договор долевого участия нужно обязательно, но процедура эта не такая простая как кажется. При проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество осуществляется правовая экспертиза представленных документов и проверка законности сделки (в соответствии с абз.3 п.1 ст.13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”). Поэтому даже если застройщик уверен, что у него все хорошо — не факт, что это действительно так. Пример тому можно привести строительство одного из домов во Владивостоке на ул.Овчинникова.

Важные бумажные

Сначала о формальностях. Во-первых, нужно собрать полный пакет документов. Об этом я писала в статье «ДДУ и доп.соглашение к нему«. Во-вторых, документы должны быть правильно оформлены. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии предъявляет следующие требования:

  1. Все документы представляются на госрегистрацию в подлиннике и копии;
  2. Заявление и необходимые для проведения государственной регистрации документы предоставляются лично правообладателем, сторонами договора либо уполномоченными ими на то лицами, при наличии нотариально заверенной  доверенности;
  3. Не подлежат приему документы, содержащие подчистки, приписки, зачеркнутые слова и иные исправления, а также документы исполненные карандашом или документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

Госрегистрация ДДУ - дело серьезное

Ну и, конечно же, в госрегистрации отказывают, если по данному объекту долевого строительства уже зарегистрирован другой договор участия в долевом строительстве (п.3.1 ст.25.1 Закона № 122-ФЗ).

Кроме того хотят ввести еще одно основание для отказа в госрегистрации. Только действовать оно будет в случае строительства жилья эконом класса в рамках договора о развитии застроенной территории в целях строительства экономжилья или договора комплексного освоения земельного участка также в целях строительства экономжилья. Это непредставление документа, подтверждающего согласование договора участия в долевом строительстве с органом местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», с Фондом содействия развитию жилищного строительства.

Судебная практика

Мы хотели бы привести в пример несколько случаев отказа в госрегистрации договоров долевого участия в строительстве, рассмотрение которых производилось в суде.

Неправомерно строительство дома производится в зоне охраны объекта культурного наследия (см. Определение Верховного Суда РФ от 14.10.2009 N 10-Г09-8). При этом у застройщика было и право на аренду данного участка, который предоставлялся для строительства жилого дома, и разрешение на строительство было, которое потом отменили. Отмена разрешения на строительство – случай не редкий. О чем же думает госорган при выдаче данного разрешения, когда потом находятся основания для его отмены? Хорошо все выяснилось еще при регистрации договоров долевого участия, жаль только что не раньше. Отказ УФРС был признан правомерным.

Нотариально заверенная доверенность представителя застройщика признавалась УФРС недействительной (в связи с отсутствием печати организации), земля под строительство была обременена правом постоянного (бессрочного) пользования. С доверенностью — понятно, а вот как было с землей: ГУВД по Ставропольскому краю и застройщик заключили договор совместного сотрудничества от 29.12.2005 N 01, в соответствии с условиями которого последний обязался осуществить строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями на земельном участке, принадлежащем Отделу организации капитального строительства ГУВД по Ставропольскому краю на праве постоянного (бессрочного) пользования. То есть застройщик действовал в интересах этого Отдела. При таких обстоятельствах Высший Арбитражный Суд РФ пришел к выводу, что УФРС не имело никаких оснований отказывать в государственной регистрации договоров долевого участия (Определение ВАС РФ от 14.07.2009 № ВАС-8524/09 по делу N А63-5482/2008-С6-24).

И третий случай — отказ УФРС регистрировать договор долевого участия в случае, если документы на госрегистрацию поданы после ввода объекта в эксплуатацию. Этот вопрос является достаточно спорным, так как есть противоречащие друг другу Определения ВАС РФ:

  1. Определением ВАС РФ от 24.11.2008 N 14686/08 по делу N А43-22524/2007-26-454 было установлено, что отказ УФРС является незаконным, так как договор фактически заключен перед получением разрешения на ввод в эксплуатацию. В этом деле договор долевого участия был подписан за два месяца до получения этого разрешения.
  2. А в раннем Определении ВАС РФ от 10.04.2008 N 4967/08 по делу N А32-10099/07-34/261 отказ УФРС в регистрации ДДУ при обращении на регистрацию после сдачи дома  в эксплуатацию был признан правомерным. В этом деле договор долевого участия был подписан 27.10.2006 г., дом введен в эксплуатацию 31.10.2006 г., а документы поданы на госрегистрацию только 12.02.2007 г.

Так что, подписав договор участия в долевом строительстве, сразу подавайте документы на государственную регистрацию.

Сначала регистрация, потом деньги

Были и такие случаи, когда дольщики отдают деньги застройщику сразу после подписания договора участия в долевом строительстве, но до его госрегистрации.

Так, например, между дольщиком ЗАО «Компания «Урал-Стройсервис» и застройщиком ООО «Дорожное строительство Урала» был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома от 09.06.2006 N 158/06-Д.  Дольщик деньги перечислил в июне 2006 г. и в ноябре 2008 г., но застройщик отказался регистрировать ДДУ, ссылаясь на следующее:

  • установленный в договоре гарантийный срок противоречит законодательству. В договоре — 2 года, а в п.5 ст.7 Закона «Об участии в долевом строительстве» — не менее 5 лет.
  • не согласовано условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства, хоть и был прописан срок окончания строительства объекта.

Одни суды поддержали дольщика, другие наоборот — застройщика. В результате дошли до Высшего Арбитражного Суда РФ, который своим Определением от 08.11.2010 г. по делу № ВАС-11514/10 установил, что ДДУ должен быть зарегистрирован.

И второй случай.

Обществом «РСУ «Сибстройкомп» (участник договора от 01.07.2002 простого товарищества на строительство многоэтажного жилого дома) была выдана доверенность обществу «ПКФ «Поддержка-К» (застройщик). Согласно доверенности застройщик уполномочен заключать от имени «РСУ Сибстройкомп» договоры долевого участия в строительстве и получать во исполнение них денежные средства.

Между застройщиком и дольщиком был заключен ДДУ от 23.01.2006 г. Дольщик все оплатил и, после окончания строительства, получил помещение под чистовую отделку. Но общество «РСУ «Сибстройкомп» уклонилось от регистрации договора долевого участия, так как у застройщика «закончились» соответствующие полномочия из-за отзыва доверенности. И все же Высший Арбитражный Суд  РФ постановил, что ДДУ должен быть зарегистрирован, в связи с тем, что заключен он был в период действия доверенности (определение от 29.07.2010 г. по делу № ВАС-9994/10).

0 0 голоса
Рейтинг статьи
Подписаться
Уведомить о
guest
2 комментариев
Новые
Старые Популярные
Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
Наталья
Наталья
9 лет назад

Добрый день, С удовольствием и систематично читаю Ваш сайт.  Вот сейчас решила обратиться за небольшой консультацией, в свете того, что возникли сомнения. Если можете, подскажите, пожалуйста, нужно ли все же регестрировать в УФРС договор от 29.05.2007 долевого участия в строительстве комплекса «Ласточкино гнездо» (проект «Жилой дом по ул. Кипарисовая, 2 в 87 микрорайоне г. Владивостока, III пусковой комплекс, блок-секции № 4,5, вставки В-2, В-3, блок-секции №6,7»). Подписанным Дополнительным соглашением от 12 августа 2009 г. к указанному договору, срок окончания строительства и предоставления Объекта для приемки Государственной приемочной комиссией продлен до 4 квартала 2010 года. На данный момент он у нас… Подробнее »